קריסת חברות להתחדשות העירונית בעקבות המשבר הנוכחי יכולה להיות בשורה חיובית לתחום ההתחדשות העירונית


מאת עו"ד אמיתי ארליך ועו"ד אורי אביגד – שותפים בכירים בפירמת GEE – גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות'

 

ענף ההתחדשות העירונית גם נפגע כתוצאה מהמשבר הכלכלי שהביאה עמה התפשטות הקורונה – אך בשונה מתחומים אחרים, כאן המכה עלולה להביא עמה דווקא בשורות טובות לדיירים. לפי מחקר שנערך לאחרונה, נמצא כי 234 חברות בתחום ההתחדשות העירונית נקלעו לקשיים בעקבות משבר הקורונה – זינוק של 80% מתחילת 2020. כעת, מתוך כ-1,400 חברות הפועלות בתחום, יותר מ-530 עלולות להגיע לקריסה. אלו לא נתונים שאמורים להפתיע, שכן חלק גדול מהחברות הנמצאות על סף קריסה פועלות עם הון עצמי נמוך ולעיתים עם  ניסיון דל.

איך זה ייתכן? שורש העניין נעוץ בכך שבעבר כרטיס הכניסה לתחום ההתחדשות העירונית הוא די זול. הון עצמי בשיעור נמוך, ובדרך כלל לא הרבה ניסיון בהקמת פרויקטים. לא אחת אנחנו נתקלים בבניינים שבוחרים ביזמים נחמדים שיודעים ליחצ״ן את עצמם, הא ותו לא. בהבדל מעסקה רגילה בה נדרש היזם להעמיד הון עצמי יחסית גבוה לצורך רכישת הזכויות במקרקעין וביצוע העסקה, בהתחדשות עירונית (סוג של עסקת קומבינציה)  השלב הראשוני בעסקה הכולל בעיקר תשלום ליועצים ותשלומים לצורך הוצאת היתר הבניה, ואם ננטרל את התשומות של היזם עצמו, ההון עצמי הנדרש בשלב זה הוא יחסית נמוך מאד למקובל בעסקאות נדל"ן אחרות. ענין זה גרם לחלק מהחברות הפחות מנוסות בתחום, להתקשר עם דיירים במספר פרויקטים יותר מאשר ההון העצמי שלהם מאפשר להם

במצב בו יש מצוקה בכל השוק כולם סובלים, אך בעוד שבעל הניסיון, קל וחומר אם הוא בעל הון, יוכל לפעול לצמצם את נזקיו, יזם מחוסר הניסיון לא יוכל לעשות זאת באותה יעילות. יזם שמבנה ההון שלו טוב יותר, יוכל לנשום יותר מאשר יזם חסר הון שיהיה במצוקה גדולה יותר ולכן הראשונים לקרוס יהיו היזמים חסרי ההון והניסיון.

ליבנו על כל קריסה של יזם, ועל דייריו של כל בניין שיעמוד בשיממונו בשל כך, אבל ככל הנראה המצב הקיים יגרום, כמאמר הפתגם העממי, לעשות מהלימון הקיים לימונדה. יזמים מתחילים ללא ניסיון והון נמוך, ייאלצו לפנות את מקומם ליזמים מנוסים יותר, ליזמים מבוססים יותר. התהליך, על אף הצער שבכך, יכול לשדרג את הענף, ולתת יותר ביטחון גם לדיירים.

דווקא במקרה הנוכחי, קריסתן של חברות לא סולידיות, עלולה להביא לשינוי חשוב בתחום ההתחדשות העירונית. הדיירים יבחנו ביתר שאת את הניסיון של היזמים, את אופן המימון שלהם, את האופן שבו הם עמדו עד כה בהתחייבויות שלקחו על עצמם.

יש כאן גם הזדמנות אמיתית לביצוע חשבון נפש בתחום. על מנת לשמור על היושרה העוסקים בהתחדשות עירונית. בין אם מדובר במערך מבחנים מסנן או וידוא נתוני העוסקים בתחום, לא ניתן יותר לברוח מהכתמים שמותירים חלק מהם אשר אינם מוסמכים לכך. עלינו לנצל את ההזדמנות ולהבטיח את עתיד תחום ההתחדשות העירונית. עתיד נקי, מקצועי ומצליח.