קונים דירה חדשה? כך תשמרו על עצמכם במקרה שהקבלן נקלע לקשיים

קונים דירה חדשה? כך תשמרו על עצמכם במקרה שהקבלן נקלע לקשיים

סביבת הריבית הנמוכה ושיפור תנאי המשכנתא דוחפים ישראלים רבים לרכוש דירות חדשות – חלקן במיזמי התחדשות עירונית שמנוהלים על ידי קבלנים קטנים וחברות צעירות. כמה בדיקות פשוטות לפני החתימה על ההסכם יכולות לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש.

מתוך הכתבה בדה מרקר 31.3.2021

כשקונים דירה חדשה מקבלן קיים חשש כי בשלב כלשהו, לאחר חתימת ההסכם ולאחר שהושקעו בדירה סכומי כסף גדולים, הקבלן ייקלע לקשיים כלכליים ואף יקרוס. החששות הללו מתגברים כאשר מדובר בחברות קטנות וצעירות יחסית, הפעולות בתחום ההתחדשות העירונית.

סביבת הריבית הנמוכה ושיפור תנאי המשכנתא באחרונה דוחפים ישראלים רבים לרכוש דירות חדשות, גם על רקע האי-ודאות לנוכח סיומה הצפוי של תמ"א 38 באוקטובר 2022 מבלי שנקבעה לה חלופה. הגידול ברכישות הואץ גם מתוך סברה שעליית מחירי הדיור תימשך ותתגבר בשנה הקרובה.

עו"ד עמי אייל, מומחה בתחום המקרקעין ממשרד גודלמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות' (GEElaw), מסביר כיצד רוכשי דירה יכולים להגן על עצמם מראש ולהיערך למקרה בו הקבלן נקלע למצוקה כלכלית ומעמיד את הפרויקט בסכנה, ואילו פעולות צריך וניתן לבצע כדי למזער את הנזק.

איך אוכל לדעת שהקבלן או היזם ממנו אני מתכוון לרכוש דירה חדשה הוא אמין ובעל איתנות פיננסית?

"ראשית, יש לוודא שהקבלן רשום כקבלן מורשה בפנקס הקבלנים הרשמי של משרד הבינוי והשיכון. לאחר מכן רצוי להתחיל בבדיקה אישית ולא מתפשרת על הניסון שצבר אותו קבלן בפרויקטים דומים ובאזור המסוים שבו נבנה הפרויקט", אומר אייל. "מומלץ לבדוק איך נראים פרויקטים אחרים שלו שבנייתם כבר הסתיימה. כיום קל מאוד לאתר מידע בגוגל וברשתות החברתיות – חוות דעת של רוכשים אחרים או אם הוגשו נגד הקבלן תביעות בעבר. כדאי לנסות ליצור קשר עם אנשים שמתגוררים בפרויקטים שאוכלסו ולשאול אותם על תקלות ובעיות שצצו במבנה בשנים הראשונות, כמו רטיבות, בעיות בחשמל ובניקוז או בתפעול הבניין."

אם הקבלן צלח את בדיקת הרקע בצורה חיובית, חשוב לבדוק את החוסן הפיננסי שלו. בדיקה כזאת מתבצעת על ידי חברות ייעודיות שיציגו לכם ניתוח כלכלי של החברה הקבלנית, בעלות שאינה גבוהה מדי. כדאי להתעניין גם בזהות הגוף הפיננסי המלווה של הקבלן בפרויקט – בין אם מדובר בבנק או בגוף חוץ-בנקאי. הגורם המלווה אמנם אינו "תעודת ביטוח", אך אפשר לצאת מנקודת הנחה כי הבנק או כל גוף פיננסי אחר בדקו גם הם את איתנותו הכלכלית של הקבלן ואת הפרויקט הספציפי בטרם נתנו את אישורם".

בדקו את הקרקע או הסכמי ההתקשרות של היזם עם הבניין המתחדש.

לפני חתימה על עסקה, כדאי לבדוק את זכויות הקבלן בקרקע: בעלות, חכירה, עסקת קומבינציה – בכל אחד מהמקרים יופיעו רישומים המצביעים על הזיקות של היזם לקרקע, ועליכם לוודא כי מי שמוכר לכם את הנכס אכן מחזיק בזכויות על הקרקע ושילם את ההיטלים הנדרשים להשלמת הרישום, לקראת רישום אזהרה שלכם כבעלי הנכס בעתיד.

אילו ביטחונות עלי לבקש כדי להבטיח את קבלת הדירה או את הכסף שהוקע בה – במקרה של קריסה?

"חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן להעמיד לטובת רוכש הדירה ערבויות באיכות מסוימת, לרוב בהתאם לפנקס השוברים וקצב התשלומים של הרוכש על הדירה, אומר אייל. "הפרת ההתחייבות הזו מהווה עבירה פלילית – אף למרות החוק המפורש ולמרות הסנקציה המוטלת על קבלן שיפר אותו, מוטלת על הקונה החובה לוודא שאכן הוא מקבל בטוחה כמתחייב בחוק, ובעניין זה אין מקום לפשרות. במקרה של קבלן 'קטן' רצוי להוסיף ערבות אישית או ערבות של החברה האם, אם יש כזו. "זוהי הנקודה החשובה ביותר, משום שגם לטובים שביזמים ולקבלנים עם מוניטין טוב יכולות לצוץ בעיות מכיוונים לא צפויים, שיעמידו את כספכם בסכנה. גם קבלנים עם איתנות פיננסית ורקורד יציב נקלעים לסחרור וקשיים בעקבות עיכובים ובעיות לא מתוכננות".

האם לגוף המלווה פיננסית את הפרויקט יש אחריות כלפי רוכש הדירה?

"הבנק איננו 'קבלן על' והוא אינו אחראי למילוי ההתחייבויות של הקבלן כלפי רוכש הדירה – לבנות את הדירה, לרשום אותה על שם הרוכש כשהיא נקייה משעבודים וחובות ולדאוג לתיקון ליקויי הבנייה ככל שיתגלו.

"עם זאת, הפיקוח הבנקאי אחר הקבלן, שנועד לראות שהבנייה אכן מתקדמת כמתוכנן, עוזר מטבעו באיתור בעיות בפרויקט, או בעיות אצל הקבלן עצמו, כך שהוא מסייע בעקיפין גם לרוכשי הדירות. מעבר לכך, בשנים האחרונות קיימת מגמה של בתי המשפט להטיל יותר ויותר פיקוח, ואף חובות ניהול מסוימות, על בנקים מלווים. "מבלי להיכנס לשאלה אם זה חיובי או לא, בפועל הבנקים מגבירים יותר ויותר את הפיקוח שלהם. כך למשל, ניתן לראות לא אחת בנקים שמטילים וטו על העסקת קבלנים מבצעים מסוימים, שלטעמם אינם טובים מספיק, אינם מנוסים או חסרי יכולת פיננסית לבצע את המשימה".

נקטתי את כל הצעדים הנדרשים, אך הקבלן בכל זאת קרס ונכנס להליכי פירוק או פשיטת רגל. מה עליי לעשות?

"לפני שאתם מקבלים את ההנחה שמאות אלפי שקלים ירדו לטמיון – זכרו כי לרוב, פעולה מהירה וארגון נכון מצילים את המצב, ומחזירים את הפרויקט למסלול בזמן לא ארוך מדי ומבלי לצבור הפסדים קשים. ניסיון העבר הראה שבעלי דירות שפעלו מהר גם יצאו מהר מהשבר.

"יש לארגן את כל רוכשי הדירות יחד, לבחור עורך דין ולפעול מול הבנק המלווה והנאמן שמינה בית המשפט כדי שהפרויקט יחזור לפעילות כמה שיותר מהר. פעולה מהירה מצמצמת לוחות זמנים ומוזילה עלויות שמתווספות, אף על שתמיד יהיו עלויות נוספות כשנכנס צד שלישי להשלמת הפרויקט. "מובן שאלה המחזיקים בידם ערבות פיננסית כלשהי, כמו ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח, מצבם טוב יותר ממי שרכש מקבלן שאין לו ליווי פיננסי והסתפק ברישום הערת אזהרה בלבד, משום שהסיכוי שפרויקט שבו קיימת התחייבות פיננסית של בנק או מבטח לשלם לרוכשי הדירות את הכספים שהשקיעו, גדול יותר מהסיכוי לשקם פרויקט שבו כל כספי הקבלן נבלעו, ורוכשי הדירות מחזיקים בהערת אזהרה בלבד.

הקבלן קרס – והבנק המלווה, הנאמן או הכונס שמונו לפרויקט הובילו להשלמתו ומסירת הדירות באיחור של חצי שנה. אפשר לתבוע את היזם או את הבנק המלווה על האיחור?

ניתן לתבוע את הבנק על רשלנות בליווי, אולם לרוב מדובר בתביעות שקשה לזכות בהם. את היזם ניתן לתבוע על איחורים במסירת הדירות, בהנחה שקריסת הקבלן היא סיכון שהיה עליו להביא בחשבון, בכפוף להתניות ולסייגים המופיעים בהסכם שנחתם בין הרוכש לבין היזם, ולסעיפים הנוגעים לאיחורים במועד המסירה והסיבות שבגינן יפוצה הרוכש. "כמו כן, עורכי דין המלווים עסקות מכר ממליצים לחשוב לשמור היטב את כל המסמכים הקשורים לדירה, החל בטיוטות חוזים וברושורים שקיבלתם ממשרד המכירות, ועד תדפיסי בנקים, מיילים מהקבלן וכו'. אם תצטרכו לבוא בדרישות לקבלן, ליזם, או לבנק המלווה – תמיד עדיף שיהיו לכם ראיות ביד".

מתוך הכתבה בדה מרקר 31.3.21

כתבתה של גילי מלניציקי בעיתון דה מרקר מתאריך 31.3.2021

לפרטים נוספים אודות עו"ד עמי אייל ממשרדנו: