פיצוי על קרקע חקלאית – רק במקרים מצומצמים מאוד.

פיצוי על קרקע חקלאית – רק במקרים מצומצמים מאוד.

רקע: באפריל ניתן בבית המשפט העליון פס"ד תקדימי ומעורר מחלוקת בשני תיקים, אשר גנז את תקוותם של בעלי קרקעות חקלאיות לייצר להן שווי. בית המשפט קבע כי בבחינת שווי קרקע חקלאית אין להביא בחשבון את הפוטנציאל הגלום בקרקע אם וכאשר תאושר עליה בבנייה. פסק הדין ניתן בעתירות שהגישו בעלי קרקעות מהרצליה ומחדרה, על החלטת רשויות התכנון לשנות את ייעוד הקרקע למטרות ציבוריות.

בעלי הקרקעות הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שכן לטענתם, שינוי הייעוד בקרקע למטרות ציבוריות פגע בערך הקרקע אשר הייתה עשויה להיות מאושרת לייעוד מגורים ובשווי גבוה משמעותית מייעוד ציבורי. השאלה שנשאלה בפסה"ד היא האם בכלל יש מקום לתביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 במקרה שבו עיקר הפגיעה הוא באי מימוש הפוטנציאל.

השופטת דפנה ברק – ארז, בדעת הרוב, ביטלה את האפשרות הזו, וקבעה כי ניתן יהיה לבסס עילת תביעה רק במקרים מצומצמים מאוד שבהם הפוטנציאל הגלום בקרקע נשען על תוכנית שהופקדה ונמצאת בשלביה הסופיים ו"באופן שמציב את התכנית כמעט בנקודת "אל חזור". הסוגייה השנייה שעלתה בפס"ד היא שכאשר כבר נקבעה פגיעה במקרקעין וקמה עילת תביעה לפי סעיף 197, אין מקום להתחשב בהערכה שמאית המבוססת על מחיר השוק.

המשמעות: החלטה זו פוגעת בסחירות הרוב המוחלט של הקרקעות בעלות ייעוד חקלאי המוצעות למכירה, שכן קרקע המצויה בשלבי תכנון סופיים וברף ודאות גבוה, כפי שנדרש על ידי בית המשפט, אין שום היגיון שתוצע במחירי מכירה כמקובל וכנהוג בשוק עד היום.

פסק הדין ישפיע בוודאי על שוק מכירת הקרקעות החקלאיות, שכן מעצה יודע כל רוכש שכל עוד לא מדובר בקרקע עם ודאות תכנונית כמעט סופית, לא די בכך שרשויות התכנון יכולות שלא לאשר את "החלום", אלא שגם האפשרות לתבוע פיצויים בגין שינוי התכנון נגנזו.

פסק הדין גם עשוי להשליך באפן ישיר על גובה הפיצוי שיינתן לאזרח בעת פגיעה בדרך של הפקעה, שכן רשויות התכנון יעדיפו טרם ההפקעה לאשר תכנית המשנה את ייעוד הקרקע לייעוד ציבורי, באופן ששווי הקרקע נמוך וללא התחשבות בפוטנציאל שהיה גלום בקרקע.


מאמרו של עו"ד אלי נבו, שותף במשרדנו, ממחלקות הנדל"ן ותכנון ובנייה בעיתון גלובס נדל"ן 27-28 בדצמבר 2020.