פגיעה בעורכי הדין בהתחדשות עירונית

פגיעה בעורכי הדין בהתחדשות עירונית

המדינה מציעה הסכם מדף חדש לפרויקטים בתמ"א 38, ובו סעיפים הפוגעים בצורה מיותרת בחופש ההתקשרות בין הדיירים לבין עורך דינם. סעיפים אלו רק יגרמו להגדלת ההיקף הגדול ממילא של תביעות רשלנות מקצועית בתחום הנדל"ן .

מאמר מאת עוה"ד אמיתי ארליך ואורי אביגד, שותפים בכירים במשרדנו.

נושא השכר של עורכי הדין בעסקות נדל"ן עולה בשנים האחרונות על סדר היום, ולא תמיד בהקשרים מועילים. אם ניקח לדוגמה את ההגבלה על השכר שהוביל בעבר ח"כ מאיר שטרית, שרבות דובר אודותיה, הרי שלמיטב ידיעתנו ושיפוטנו, מבלי להישען על מחקרים מלומדים, דומה שתרומתה להורדת מחירי הדיור הסתכמה ביחסי ציבור ליוזם ההצעה ותו לא.

בהסכם מדף המוצע שמציעה כעת המדינה לעסקות תמ"א 38 נראה שוב כניסה לכיסם של עורכי הדין, עם הגבלה לפיה שכרם של אלה המייצגים את הדיירים ייגזר ממספר היחידות לפני תהליך ההתחדשות העירונית, ולא ממספר היחידות שייבנו.

להגבלה כזו אין שום צידוק והיא מהווה פגיעה בחופש ההתקשרות בין צדדים. נשמעה כבר הסברה, שכך לא תהיה לעורך הדין יכולת להשפיע על מספר היחידות שייבנו בבניין. זו טענה מקוממת, שככל הנראה נטענת על-ידי מי שלא מבין דבר בנושא זה. ליזם, לדייר, לרשות המקומית ולרשות להתחדשות עירונית יש אינטרס אחד מובהק: שפרויקט תמ"א יתחיל ויסתיים. לא קיים מצב שבו כיסו של עורך הדין יכריע בעניין מספר היחידות שייבנו. ההנמקות האבסורדיות הללו רק מעצימות את החשש שהמטרה היא פגיעה בעורכי הדין ולא חיזוק הדיירים.

עוד מוצע באותו הסכם מדף, כי לעורך הדין שמייצג את הדיירים לא יהיה קשר עסקי או משפחתי עם היזם. יש כאן הסדר מיוחד, ששוב פוגע בחופש ההתקשרות. ההסדר המקובל למניעת ניגודי עניינים, הקיים בכל המשק, הוא שקיפות וגילוי, המלווים בהסכמת הצדדים. למה צריך להמציא את הגלגל מחדש דווקא בעסקות של התחדשות עירונית?

שוק עריכת הדין בנדל"ן מכיל מספר בהחלט סביר של שחקנים מקצועיים והרבה יותר שחקנים שאינם מקצועיים. ההסדר שמוצע, בחר בצורה מוחלטת לתת לדיירים ייצוג פחות מקצועי על פני ייצוג מקצועי, בנימוק שאולי פה ושם יהיה חשש (קטן מאוד לטעמנו) של ניגוד עניינים. במאמר מוסגר נזכיר שתחום המקרקעין היה ועודנו התחום בו קיימת הרשלנות המקצועית הגדולה ביותר בקרב עורכי דין, וכאן הרשות הולכת ומעמיקה את החשיפה להיווצרות מקרים כאלה.

מספר השחקנים בשוק אינו אינסופי, ובשלב מסוים כל עו"ד מהתחום פוגש יזם כזה או אחר. החלת מגבלות נוקשות מאלצת פעילות בניגוד עניינים, או הכנסת גורמים פחות מקצועיים דווקא בהתחדשות עירונית, שם לעו"ד תפקיד לא רק משפטי, אלא הוא משמש כ"מדריך" לדיירים בכל נבכי התהליך. הדבר כמובן גם פועל בצורה הפוכה, באופן שההסדר המוצע יגרום לדיירים שבחרו בעורך דין מסוים, לצמצם את היצע הקבלנים אליהם הם יכולים לפנות. אין בכך שום תועלת, אלא רק פגיעה משמעותית בכל התהליך.

לפני שנכנסים לצעד כל כך דרמטי ופוגעני, שעל פניו נראה מיותר, ניתן היה לחפש חלופות פחות פוגעניות. למשל: עורך דין חיצוני שישמש כ"נאמן בטוחות", כאשר במקרה בו עורך הדין של הדיירים נמצא בקשרים עסקיים עם היזם, הוא אשר יחזיק את הבטחונות ואת ייפויי הכח עבור הדיירים. נאמן הבטוחות יפעל כל אימת שיצטרך, מבלי שיוטל חשד שפעולותיו או העדר פעולותיו, מושפעות מיחסיו עם היזם.

עניין נוסף שצץ לאחרונה בהקשר הזה, הוא הצעה של משרד המשפטים לפיה היזם יפקיד מראש את שכרו של עורך הדין בחשבון נאמנות. כאן אנו רואים הצעה שונה, לפיה השכר ישולם בכלל על-ידי הדיירים. ההצעה הראשונה, בוודאי שאינה הגיונית ומטילה על יזם נטל כבד מאוד: עוד בטרם השיג ליווי בנקאי לפרויקט, עליו לדאוג לשלם את מלוא השכר של עורכי הדין בנאמנות (ומכאן שהוא ייאלץ להעמיד את מלוא השכר של עורכי הדין כהון עצמי לפרויקט, לפני יציאת הפרויקט לדרך – מעמסה בלתי סבירה בעליל). ואילו ההצעה השנייה מעקרת את היופי שבעסקות תמ"א, לפיהן הדייר לא מצוי במעגל המשלמים והתשלומים.

המאמר התפרסם ב-News1. לכתבה לחצו כאן.