על הצורך של ענף הנדל"ן ביציבות

על הצורך של ענף הנדל"ן ביציבות

כל המשק צפוי לתקופה קשה, אך הנדל"ן יותר מכלל הענפים היה חייב יציבות עוד לפני הופעתו של הווירוס והמשבר הפוליטי העמוק בישראל

מאמר דיעה – עו"ד אמיתי ארליך

כל המדדים הבינלאומיים הבודקים שביעות הרצון, מעידים על כך שהישראלים בסך הכל מרוצים מחייהם. מאומה עתיקה ומפוארת שהתפתחה לכדי הסטארט אפ ניישן, אפשר לזהות את הרצון להתחדש ולהתפתח. אבל השאלה האם לצד החדשנות, אין מקום דווקא בימים אלו לשמרנות ויציבות בכל הנוגע לרגולציה לענף הבניה.

אחד הגורמים להאמרת מחירי הנדל״ן, הוא אי וודאות שמוביל לקשיי הסתגלות. אקדים ואומר, זה לא הגורם הכי משמעותי, זה בטח לא הגורם היחיד, אבל נדמה לי שאין חולק שענף זה מאופיין בשינויים תכופים מדי, חלקם מינוריים, אחרים משמעותיים יותר.

ברמת מדיניות המקרו, יום אחד מחליטה רשות מקרקעי ישראל על שיווק קרקעות בשוק חופשי למרבה במחיר, למחרת נולדת תכנית "מחיר מטרה". לאחר מכן מנסים לקדם "מע״מ אפס" ואז עוברים לתכנית "מחיר למשתכן", כשלכולם ברור שימי התכנית האחרונה ספורים כימיו של השר כחלון במשרד האוצר. קשיי ההסתגלות של המערכת לשינויים (מבלי להתייחס לגופן של השיטות) ואי הוודאות מה ילד יום, יוצרים חוסר יציבות שמתבטאת גם בתמחור ובמחירים.

גם בתחום הביצוע משתנות הדרישות של רשויות התכנון, הפיקוח, משרד העבודה, רשות כיבוי, פיקוד העורף, ועוד תקנות ודרישות נוספות חדשות לבקרים. אין חולק על הנחיצות בבנייה בטוחה, בבנייה חסכונית וירוקה, בבנייה אתית. אבל גם כאן המכנה המשותף הוא חוסר יכולת לנבא את מחיר המוצר הסופי (מבלי להתייחס למרכיב הזמן שחולף מרגע תחילת העסקה ועד להשלמת ביצועה) והדבר גם כאן יתבטא בהכרח בתקלות, או מתמחור יתר או מתמחור חסר.

תחום פופולארי נוסף שלא יורד מסדר היום של שוק הנדל״ן הוא תחום המיסוי. שינויי המיסוי הישיר, העקיף, הוראות השעה שמתבטלות או מוארכות, גורמות לסחרור לא בריא לשוק. יום אחד מוגדל מס הרכישה, למחרת מוקטן מס השבח, המע"מ משתנה, וגם היטל ההשבחה. אין יציבות. כאנקדוטה אציין שאני עוד זוכר בערגה את השבוע שקדם למועד בו הועלה מס הרכישה בצורה משמעותית- כל חדרי הישיבות במשרדנו היו מאוישים ברצף לילות כימים בלקוחות שרצו להספיק לרכוש עוד ועוד נדל"ן בזול. טוב לעורכי הדין, רע לשוק.

ברור לכל שבעולם דינמי אין מקום ליציבות מוחלטת, אבל נדמה שטוב יעשו קברניטי המשק, אם יחשבו פעמיים לפני החלטה על שינוי בעל השפעה על שוק הנדל״ן. הקטר של המדינה הוא קטר, הוא אינו מכונית מירוץ. בדרך כלל, כשרוצים להרוג רעיון, שולחים אותו לוועדה, זו בטח לא כוונתי, אבל אולי ניתן יהיה להקים וועדה רוחבית של כמה נציגים, אשר יבחנו רוחבית כל שינוי תקינה או חקיקה שמשמעותו השפעה ישירה על מחיר הנדל״ן. גם שינוי הכרחי צריך לדעת איך ומתי ליישם.

עו"ד אמיתי ארליך – שותף בכיר במשרד גולדמן ארליך אדלשטיין אביגד ושות'