האם ראשי ערים גוזרים סרטים במבני ציבור חדשים על חשבון יזמים פרטיים שנאלצים לשלם בעל כורחם?

כיצד יזמים פרטיים נושאים על כתפיהם את העלויות של גני ילדים, מרכזי נוער וספריות של רשויות מקומיות? וכיצד מקרה אחד בפרס חנה-כרכור עלול להשפיע על כל מה שקורה בתל אביב?

מאת עו"ד ליאורה מנצורי ועו"ד אוהד גביש, פירמת GEE– גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות'

בשנים האחרונות נהוגה פרקטיקה יחסית חדשה בארץ, במסגרתה הרשויות קובעות במסגרת תכנון אורבאני ומודרני של תכניות בנין עיר שהן מאשרות הקצאת שטחים לצרכי ציבור על חשבון שימושים כמו מגורים. כך למשל, אנו רואים במבני מגורים גני ילדים, מרכזי נוער, בתי ספר, ספריות ועוד.

מבחינת היזמים, מדובר בשטחים שלמים מתוך הפרויקטים שהם מקימים שלא יניבו להם הכנסה. אך האבסורד מתחיל בכך שתוכניות בנין עיר לא רק קובעות כי עליהן להקצות שטחים לרשות המקומית כדי שתכנית הבנייה שלהם תאושר, אלא גם הן קובעות כי עלויות הבנייה של שטחים אלה יוטלו על היזמים. כיום, הרשויות המקומיות נוהגות באופן מתוחכם: הן מאשרות תכניות שנותנות ליזמים לכאורה יותר קומות, אך כוללות בתוכן גם את הקומה המיועדת לצרכי הציבור. כשמחושב היטל ההשבחה שעל היזם לשלם נוצר מצב כי היזם משלם גם עבור קומה זו שבה כלל אין לו זכויות.

מקרה צורם במיוחד קרה לאחרונה במסגרת החלטה של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז חיפה, שדנה בערעור אותו הגישה הועדה המקומית לתכנון ובנייה של פרדס חנה-כרכור. ועדת הערר המחוזית דנה בשאלה האם לקזז את עלויות השטח שיוקצה למבני ציבור מהיטל ההשבחה שמשלם היזם.

ועדת הערר המחוזית בחיפה עשתה לתפיסתנו "חצי עבודה". מצד אחד נקבע שאין לחייב את היזם בהיטל השבחה בגין השטח הבנוי שהוקצה לרשות המקומית בתכנית ושמשמעות הדבר היא שזכויות הבניה עבור השטח הזה לא יילקחו בחשבון בשומת היטל ההשבחה. אך לעניין עלויות הבנייה של השטח הזה והאם יש לקזז אותן, קבעה הועדה בחיפה כי קיזוזן צריך להתבצע מן ההשבחה עצמה ולא מסכום היטל ההשבחה המהווה מחצית מההשבחה. משמעות ההחלטה היא שהיזם והרשות עדיין יחלקו בהוצאות הבניה ומחצית מהעלות של שטחי הציבור יושת על היזם במסגרת היטל ההשבחה.

עלויות ההשבחה שישלם היזם במסגרת ההחלטה המוטעית הזו הן לא פחות מסבסוד הוצאות הבנייה של שטחים של הרשות המקומית, ומדובר בתופעה רווחת בישראל. בכל פעם שבה יגיע ראש עיר ובטקס רב רושם יגזור סרט ויחנוך ספרייה חדשה, גן חדש או מרכז נוער חדש במבנים כאלה, יש לקחת בחשבון שדווקא לא מדובר בניצול ראוי ונכון של כספי הארנונה שאנו משלמים. אולי כדאי שבפתח הברכות והתודות שיגיד, יודה גם ליזם שבעל כורחו נאלץ לשלם היטל השבחה על השטח הציבורי.

מהמקרה של פרדס חנה-כרכור, מעניין יהיה להתבונן על הלב הפועם של המדינה. תכנית תא/5000, תכנית המתאר הכוללנית של תל אביב שאושרה ב-2016 ועל פיה מתוכננות תכניות הבנייה בעיר בשנים האחרונות, מבוססת על פרויקטים למגורים המשלבים בתוכם שטחים לשימוש עירוני. בכדי לאשר כיום תכניות בניה בעיר, תא/5000 קובעת כי יש להפריש מתוכן שטחים לא מבוטלים לטובת העירייה.

מעניין יהיה לראות כיצד תתייחס עיריית תל אביב למטלות הציבורית על פי תכנית 5000, בקביעת היטלי ההשבחה שיוטלו על פי התכניות המפורטות שיאושרו מכוחה. אם דין תל אביב כדין פרדס חנה-כרכור, אנו צפויים לצפות במופע אבסורד קומי-טראגי בעת ובעונה אחת, שבו העירייה גוזרת קרדיטים על הקמת מבני ציבור מבלי שנשאה בעלותם כראוי, ומחצית עלותם תוטל על כתפיהם של היזמים הפרטיים. נראה שהמילה האחרונה בסוגיה הזו לא נאמרה עדיין שכן הפסיקה אינה אחידה, והסוגייה אינה מוסדרת בחקיקה. לתפיסתנו, הצדק ייעשה רק אם עלויות הקמת הקומות לשימוש הציבור יקוזזו ישירות מהיטל ההשבחה שעל היזם לשלם, ולא מסכום ההשבחה הכולל.